2.1 חלוקת דירת מגורים בגירושים

ברבים מהמקרים דירת המגורים מהווה את הנכס בעל הערך הכספי המשמעותי ביותר של התא המשפחתי ולכן חלוקת דירה המגורים היא הפעולה בעלת המשמעות הכספית הגבוהה ביותר לכל צד. יש לשים לב כי במקרה שבו אחד מבני הזוג רוכש את הדירה מהצד השני קיים פוטנציאל למלכודת מס.

האם דירת המגורים נכללת במסגרת "כלל נכסי בני הזוג"?

בהחלט כן. יש לזכור כי במקרים בהם קיימת הלוואה אשר הוענקה לצורך רכישת הדירה, והדירה ממושכנת לטובת ההלוואה (משכנתא), נטפל בהלוואה במסגרת הטיפול בדירת המגורים ולא במסגרת שאר ההתחייבויות.

במקרים שבהם דירת המגורים רשומה רק על שם אחד הצדדים וקיימת טענה לבעלות שווה בדירה, יהיה צורך להביא את הנושא לדיון והכרעה משפטית.  

כיצד מאזנים את שווי דירת המגורים למועד הפרידה?

מכיוון שדירת מגורים אינה נכס אשר ניתן לחלקו בעין חצי חצי, האיזון חייב להתבצע באמצעות התחשבנות וקבלת הערכת שווי למחיר הדירה באמצעות שמאי מהווה בדרך כלל את השלב הראשון באיזון. קיימות מספר אפשרויות לבצע את הסדר איזון המשאבים לגבי דירת המגורים.

במקרה שבו דירת המגורים רשומה על שם שני בני הזוג, גם אם לא בחלקים שווים, רשאי כל צד לדרוש את פירוק השותפות שיש בין הצדדים בבעלות בדירה ולדרוש את מכירתה. תהליך זה מכונה "פירוק שיתוף". סביר שבית המשפט יענה לבקשה של אחד הצדדים לבצע פירוק שיתוף לאחזקותיהם המשותפות בדירה. פירוק שיתוף יכול שיתבצע באמצעות מכירה לצד ג' או מכירה לאחד הצדדים, כאשר לכל צד קיימת "זכות קדימה" לרכוש את הדירה במחיר שאינו נמוך מזה שיציע צד ג'

מכירה מרצון לצד ג'

זהו המקרה הפשוט ביותר אבל לא תמיד הכדאי ביותר. כאשר שני בני הזוג מחליטים למכור את דירת המגורים לצד ג' תהליך המכירה אינו שונה מכל תהליך אחר. בני הזוג מאתרים קונה לדירתם ומבצעים את המכירה. בבחינת האפשרויות השונות חשוב לזכור כי מתוך תמורת המכירה יש להפחית עלויות תיווך, מס שבח, היטלי השבחה, עמלות החזר משכנתא ומיסים או אגרות נוספים, ככל שחלים על הנכס ו/או על מכירתו.

מכירה כפויה לצד ג'

כאשר הצדדים אינם מסוגלים לשתף פעולה לגבי הטיפול בדירה יידרש בית המשפט למנות כונס נכסים על מנת שיבצע את המכירה בפועל בצורה כפויה. במקרה כזה סביר שמחיר המכירה יהיה נמוך יותר ממחיר השוק, וכן בנוסף על כל עלויות המכירה אשר פורטו לעיל, יתווספו עלויות הנאמנים אשר עומדות על כ- 8% משווי המכירה בתוספת מע"מ.

מנקודת מבט כלכלית תהליך מכירה כפויה לצד ג' הוא תהליך אשר יגרום לצדדים לקבל את התמורה הנמוכה ביותר. ככלל אצבע ניתן לצפות כי במקרה זה יאבדו הצדדים כ- 20-25% משווי הדירה.

מכירה לאחד מבני הזוג ומלכודת המס

כאשר אחד מבני הזוג בוחר לרכוש את זכויות הצד השני בדירה התהליך אמור להיות פשוט יותר שכן הוא מתקיים בין הצדדים. מבחינה כלכלית על הצדדים לקבוע את מחיר הנכס, בין בהסכמה או בין באמצעות קבלת הערכת שמאי חיצוני למחיר הנכס, ולבצע את ההתחשבנות ביניהם, בין אם באמצעות תשלום מזומן או באמצעות ויתור על נכסים משותפים אחרים.

הבעיה אשר מרבית הזוגות (ובעיקר עורכי הדין שלהם) מתעלמים ממנה בגלל חוסר ידע, מתייחסת לעניין המיסוי. חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 קובע בסעיף 4א כי העברת זכויות במקרקעין שניתנו אגב הליכי גירושין - לא יראוה כמכירה. כלומר בניגוד לדעה הרווחת, לפיה העברת זכות במקרקעין פטורה ממס, מדובר למעשה בדחיית אירוע המס וממש לא בפטור ממס. הסעיף בחוק מאפשר לבני זוג לשעבר להעביר ביניהם את הזכויות בדירה, שהם מחזיקים ביחד, מבלי ששלטונות המס יראו בזה מכירה במועד הגירושים – אבל בתנאי שאותו בן זוג שקונה את הדירה לוקח על עצמו את כל חבות המס המשותפת, במידה ותהיה כזו בעתיד.

מה שמתרחש בפועל הוא שהצד שקונה את החלק של בן זוגו לשעבר משלם תמורתו מחיר מלא (כפי שקבע השמאי) אך הוא לוקח על עצמו גם את חבויות המס שהיו צריכות לחול על בן הזוג המעביר, במועד הגירושים. כלומר, כאשר יבחר למכור את הדירה, בכל מועד עתידי, הוא חשוף לתשלומי מס על כל הרווח שנוצר במכירת הדירה מיום רכישתה – ולא רק על החצי שהיה שלו במקור. בחישוב הרווח והמס רשויות המס ייקחו בחשבון את מחיר הקנייה המקורי של הדירה – זה ששילמו שני בני הזוג במועד שקנו אותה במשותף – ולא את המחיר אותו שילם בן הזוג במועד הגירושים, ואותו בן זוג ישלם את כל המס כולל את החלק ששייך לבן זוגו לשעבר.

יש לזכור כי מעבר לחבויות המס קיימות גם חבויות כספיות נוספות כגון היטלי השבחה והיטלים אחרים וכן חובות שיתכן וקיימים במועד ההעברה.

המשך אחזקה משותפת בדירה

מצב אשר דורש שיתוף פעולה בין הצדדים לאורך תקופת האחזקה המשותפת. במקרה כזה חשוב מאוד לכלול, כחלק מחוזה הגירושים, את האפשרות כי אחד הצדדים ירכוש את חלקו של השני תוך שימוש בסעיף 4א לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963.